Une garantie au profit des acquéreurs
La GFA garantit aux acquéreurs en VEFA que l'immeuble sera achevé : si le promoteur fait défaut, le garant finance les travaux restant à réaliser.
Garantie financière d'achèvement (GFA) pour promoteurs et constructeurs
Promoteur en VEFA ou constructeur de maisons individuelles : CBA Groupe, courtier en assurances, étudie votre dossier de garantie financière d'achèvement ou de garantie de livraison et le présente aux garants.
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La garantie financière d'achèvement en bref
Une obligation légale en VEFA
Pour la vente de logements sur plan, le Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur de souscrire la garantie avant la signature du contrat de vente.
Une garantie extrinsèque
Depuis 2015, la garantie d'achèvement est obligatoirement extrinsèque : elle est délivrée par une banque, une société de financement ou un assureur.
GFA promoteur : l'obligation en VEFA
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) permet au promoteur de vendre un logement avant sa construction et d'encaisser le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. En contrepartie, l'article L261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation oblige le vendeur d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte à souscrire une garantie financière d'achèvement avant la conclusion du contrat. Ses modalités sont précisées aux articles R261-17 et suivants du même code.
Depuis la réforme issue de l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, la garantie d'achèvement extrinsèque est la seule admise pour les opérations dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015. La garantie dite intrinsèque, qui reposait sur les caractéristiques propres de l'opération, a disparu.
Qui délivre la GFA ?
Un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréée à cet effet.
Ce qu'elle couvre
Le paiement des sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance financière du promoteur.
Quand l'obtenir
Avant la signature des actes de vente en VEFA, qui doivent justifier de l'existence de la garantie.
Locaux professionnels
Hors habitation, la garantie n'est pas imposée par la loi mais peut être exigée par l'acquéreur ou le financeur.
Constructeurs de maisons individuelles : la garantie de livraison
En contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan, la garantie obligatoire n'est pas une GFA mais la garantie de livraison à prix et délais convenus, prévue par l'article L231-6 du Code de la construction et de l'habitation. Elle protège le maître d'ouvrage : si le constructeur ne peut pas terminer le chantier, le garant fait achever la maison et prend en charge, dans les conditions prévues par la loi, les dépassements du prix convenu nécessaires à l'achèvement et les pénalités de retard.
Lorsque le constructeur perçoit des sommes avant l'ouverture du chantier, une garantie de remboursement de ces versements est également requise. CBA Groupe peut étudier ces deux garanties pour les constructeurs de maisons individuelles.
Coût d'une GFA : les facteurs qui comptent
Le prix d'une garantie financière d'achèvement n'est pas fixé par la loi. Le garant perçoit une commission, généralement proportionnelle au montant garanti, dont le niveau dépend de son analyse du risque. Aucun tarif ne peut être annoncé sans étude du dossier.
Montant et durée
Le coût de l'opération à garantir et la durée prévisionnelle des travaux jusqu'à l'achèvement.
Solidité du promoteur
Les fonds propres investis, les comptes de la société et l'expérience d'opérations comparables.
Précommercialisation
La part des lots déjà réservés, qui réduit le risque de l'opération aux yeux du garant.
Contre-garanties
Les sûretés demandées par le garant, par exemple une caution des dirigeants ou des fonds bloqués.
Obtenir votre GFA avec un courtier
En tant que courtier en assurances inscrit à l'ORIAS (n° 1800 1397), CBA Assurance agit pour le compte du promoteur ou du constructeur : il analyse le projet, constitue le dossier et le présente aux garants afin de rechercher une garantie adaptée à l'opération.
- Demande de devis en ligne, gratuite et sans engagement, sur la plateforme de devis de CBA, avec les caractéristiques de l'opération.
- Constitution du dossier : permis de construire, bilan prévisionnel de l'opération, état de la commercialisation, comptes de la société.
- Présentation aux garants et retour sur les conditions proposées (commission, contre-garanties).
- Mise en place de la garantie avant la signature des ventes ou l'ouverture du chantier.
Questions fréquentes sur la GFA
Qu'est-ce que la garantie financière d'achèvement (GFA) ?
La GFA est un engagement pris par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréée au profit des acquéreurs d'un logement vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA). Si le promoteur est défaillant, le garant fournit les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
La GFA est-elle obligatoire pour un promoteur ?
Oui pour la VEFA d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et habitation (secteur dit « protégé ») : le vendeur doit souscrire la garantie financière d'achèvement avant la conclusion du contrat de vente (article L261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation). Pour des locaux uniquement professionnels ou commerciaux, elle n'est pas imposée par la loi mais peut être demandée par l'acquéreur ou le financeur.
GFA intrinsèque ou extrinsèque : laquelle choisir ?
Le choix n'existe plus en VEFA de logements : depuis l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013, seule la garantie d'achèvement extrinsèque, délivrée par un garant tiers, est admise pour les opérations dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015. La garantie intrinsèque, fondée sur la seule solidité financière de l'opération, a été supprimée.
Quelle différence entre la GFA et la garantie de livraison en CCMI ?
La GFA concerne la vente en l'état futur d'achèvement. Pour un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan, le constructeur doit justifier d'une garantie distincte : la garantie de livraison à prix et délais convenus (article L231-6 du Code de la construction et de l'habitation). En cas de défaillance du constructeur, le garant prend en charge l'achèvement de la maison, les dépassements de prix nécessaires et les pénalités de retard dans les conditions prévues par la loi.
Combien coûte une garantie financière d'achèvement ?
Il n'existe pas de tarif unique. Le garant fixe une commission, généralement proportionnelle au montant garanti, en fonction du coût et de la durée de l'opération, des fonds propres du promoteur, du niveau de précommercialisation et des contre-garanties apportées. Seule l'étude du dossier permet un chiffrage : la demande de devis se fait en ligne.
Quand faut-il demander la GFA ?
La garantie doit être obtenue avant la signature des ventes en VEFA, puisque l'acte de vente doit en justifier. Il est conseillé de préparer le dossier dès l'obtention du permis de construire, en parallèle de la commercialisation et du montage du financement.
Le devis de garantie financière d'achèvement est-il gratuit ?
Oui. La demande de devis est gratuite et sans engagement : elle se fait en ligne sur devis.cba-groupe.fr, et vous restez libre de donner suite ou non aux conditions proposées.
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